COVID-19 : dispositions spécifiques à la copropriété

A la suite de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 (JO du 24 mars 2020), a été publiée l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété au JO du 26 mars.

Le confinement et les mesures de santé publique ayant des conséquences sur la gestion des copropriétés et des ASL / AFUL, vous trouverez ci-dessous des réponses à vos questions au vu des informations en notre possession.

LE SYNDIC

Le contrat de syndic

Afin de sécuriser la gestion des copropriétés, l’UNIS avait demandé la prolongation des contrats de syndics.

 L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars est consacré aux contrats de syndic :

« Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »

 Ainsi, pour faire face à l’impossibilité actuelle de tenir des assemblées générales et de désigner les syndics des copropriétés, l’ordonnance « renouvelle » certains contrats de syndic.

Les contrats concernés sont ceux qui expirent ou ont expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (cf art. 1er de l’ordonnance).

 L’état d’urgence devrait prendre fin le 24 mai selon les textes actuels.

 En conséquence, les contrats de syndic « renouvelés » par l’ordonnance sont ceux qui expirent ou ont expiré entre le 12 mars et le 24 juin (24 mai + 1 mois).

 Ces contrats de syndic sont renouvelés jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale.

La prise d’effet des nouveaux contrats devra intervenir « au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » soit 24 mai + 6 mois donc au plus tard le 24 novembre.

MAJ 23/04/2020 : Ordonnance du 22/04/2020 : concerne les contrats jusqu'au 24/07 pour une durée de 8 mois jursqu'au 24/01/2021

L’accès au cabinet du syndic

Le cabinet du syndic doit être fermé au public : il ne fait pas partie des ERP autorisés en vertu des arrêtés du 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19.

Pour le personnel du cabinet, le télétravail devient la règle impérative pour tous les postes qui le permettent.

LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

La difficulté à tenir des assemblées générales

Le confinement du pays interdit les rassemblements : les assemblées générales ne peuvent donc pas se tenir actuellement.

 L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 est silencieuse sur les assemblées générales.

 De même, elle ne prévoit pas le report du délai de 6 mois prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. »

La situation est inédite. La loi ne sanctionne pas le non respect de ce délai de 6 mois. Le syndic n’est pas responsable de ne pas tenir l’assemblée dans ce délai.

 Au sujet de la participation à distance aux assemblées générales (visioconférence, audioconférence, etc), il est rappelé qu’une décision préalable de l’assemblée est nécessaire : elle doit décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant.

Rappel des textes :

 Article 13-1 du décret du 17 mars 1967 créé par le décret du 27 juin 2019 :

Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Article 13-2 créé par le décret du 27 juin 2019 créé par le décret du 27 juin 2019 :

Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

 Ainsi, pour que le syndic puisse tenir une assemblée générale à distance, il faut que la copropriété ait déjà voté sur ce sujet. Si ce n’est pas le cas, la tenue d'une assemblée à distance n’est pas possible.

 S’agissant du vote par correspondance, à l’aide d’un formulaire, deux textes sont attendus : un arrêté doit fixer le modèle du formulaire de vote et un décret doit préciser les modalités de remise de ce formulaire au syndic. Tant que ces textes ne sont pas parus, le vote par correspondance ne peut pas être utilisé.

Les conseils syndicaux

En raison du confinement, les réunions de conseils syndicaux ne peuvent plus être organisées.

 L’ordonnance n°2020-304 ne vise pas les mandats des membres des conseils syndicaux.

Les mandats des conseillers syndicaux qui vont arriver à expiration ne seront donc pas renouvelés automatiquement.

Il faudra attendre la prochaine assemblée pour élire les membres des conseils syndicaux.

Il n’y aura donc plus de conseils syndicaux dans certaines copropriétés pendant quelques semaines / mois.

 Dans ce cas, il est conseillé aux syndics de rester en contact avec l’ancien conseil syndical.

MAJ 23/04/2020 : Ordonnance du 22/04/2020 : les mandats des memebres des CS sont prolongés de la même manière que le mandat du syndic

LES VISITES D'IMMEUBLE EN CAS D'URGENCE

En cas de visite nécessitée par une urgence (dégât des eaux importants, etc), la visite devra être effectuée en respectant les mesures visant à prévenir la propagation du virus (respect des gestes "barrières").

 Le regroupement de personnes doit impérativement être évité.

QUESTIONS LIÉES À LA VIE DANS LES IMMEUBLES

1/ Le copropriétaire contaminé

Il n’y a pas de dispositions spécifiques aux immeubles en copropriété sur ce sujet.

Le syndic n’a pas à informer par voie d’affichage ou mail les autres copropriétaires.

Le conseil syndical peut demander au syndic (par mail) de faire établir un devis de désinfection des parties communes. Le devis est soumis à la validation du conseil syndical.

De plus, le syndic peut demander au conseil syndical ou au gardien d’afficher les gestes barrières dans les parties communes.

En cas de décès, le syndic n’a pas à informer les copropriétaires (ne pas divulguer qui est décédé en raison de l’épidémie).

2/ Les jardins et aires de jeux pour enfants

Ce n’est pas le rôle du gardien de vérifier que les enfants de plusieurs familles ne s’y retrouvent pas ni de désinfecter les jeux régulièrement.

Depuis le début du confinement, il est arrivé que la police verbalise des copropriétaires qui ne respectaient pas les règles de distanciations sociales.

3/ La présence de cabinets médicaux

La présence d’un cabinet médical au sein d’une copropriété peut engendrer des difficultés liées à l’épidémie : patients plus nombreux que d’habitude qui attendent dans les parties communes afin de respecter les distances de sécurité, usage de l’interphone et de l’ascenseur…

Si la présence d’un cabinet médical est autorisée dans une copropriété, il est normal que les patients sonnent à l’interphone, empruntent l’escalier ou l’ascenseur pour accéder au cabinet médical.

En revanche, il ne faut pas de regroupement de patients dans le hall ou dans d’autres parties communes.

Il appartient au cabinet médical d'organiser la file d’attente à l’extérieur de l’immeuble (comme sur le modèle des supermarchés) ou de fixer des rendez-vous avec un intervalle suffisant entre les patients.

 extraits des notes de l'UNIS